declaración renta alquiler
Antes de avanzar
La declaración de la renta (IRPF) afecta tanto a inquilinos como a propietarios, pero de forma muy distinta. Los inquilinos pueden deducir parte del alquiler pagado, mientras que los propietarios tributan por los ingresos que reciben.
Respuesta directa: si eres inquilino, puedes deducir hasta el 10,05% del alquiler con límites de ingresos. Si eres propietario, tributas por los ingresos con una reducción del 60% y puedes deducir gastos.
Deducciones para inquilinos
Deducción estatal por alquiler de vivienda habitual
La deducción estatal está disponible para inquilinos con base imponible inferior a 24.107 €/año.
| Base imponible | Deducción máxima | |---|---| | ≤ 17.707 €/año | 10,05% de las cantidades pagadas (máx. 9.040 €/año) | | 17.707 € a 24.107 € | Fórmula decreciente: 10,05% - (10,05% x (Base - 17.707) / (24.107 - 17.707)) | | > 24.107 €/año | No aplica deducción estatal |
Ejemplo práctico: si pagas 600 €/mes de alquiler (7.200 €/año) y tu base imponible es de 16.000 €, puedes deducir: 7.200 € x 10,05% = 723,60 €.
Deducciones autonómicas
Cada comunidad autónoma puede establecer sus propias deducciones complementarias. Las más relevantes en 2026:
| Comunidad | Deducción | Requisitos | |---|---|---| | Madrid | Hasta 30% del alquiler (máx. 1.205 €/año) | Menores de 35 años, ingresos < 25.009 €/año | | Cataluña | 10% del alquiler (máx. 600 €/año) | Base imponible < 20.000 € | | Andalucía | 15% del alquiler (máx. 1.000 €/año) | Menores de 35 años o familias numerosas | | Comunidad Valenciana | 20% del alquiler (máx. 900 €/año) | Ingresos < 30.000 € | | País Vasco | Hasta 30% del alquiler (máx. 2.400 €/año) | Ingresos < 40.000 € (normativa foral) | | Galicia | 10% del alquiler (máx. 600 €/año) | Menores de 36 años |
Consulta la normativa de tu comunidad autónoma para conocer las deducciones aplicables.
Propietarios: cómo tributan los ingresos por alquiler
Los ingresos por alquiler tributan como rendimientos del capital inmobiliario en la declaración de IRPF. El cálculo es:
Rendimiento neto = Ingresos - Gastos deducibles - Reducciones
Reducción del 60% por arrendamiento de vivienda
Si alquilas una vivienda para uso como vivienda habitual del inquilino, puedes reducir el rendimiento neto positivo en un 60%. Esta reducción se aplica sobre el rendimiento neto después de gastos.
Ejemplo: - Ingresos anuales: 12.000 € (1.000 €/mes) - Gastos deducibles: 4.000 € - Rendimiento neto: 8.000 € - Reducción 60%: 4.800 € - Rendimiento neto final: 3.200 €
Contratos firmados antes del 1 de enero de 2026
Si el contrato de alquiler se firmó antes del 1 de enero de 2026, la reducción es del 60% para vivienda habitual y del 100% si el inquilino tiene entre 18 y 35 años y sus ingresos superan 3 IPREM, o si el propietario es un gran tenedor y el inquilino está en situación de vulnerabilidad.
Gastos deducibles para propietarios
| Gasto | ¿Deducible? | Notas | |---|---|---| | IBI (impuesto del ayuntamiento) | Sí | Completo | | Comunidad de propietarios | Sí | Gastos ordinarios y extraordinarios | | Seguro de hogar / impago | Sí | Prima anual del seguro | | Reparaciones y conservación | Sí | No mejoras ni ampliaciones | | Intereses de hipoteca | Sí | Solo la parte proporcional de la vivienda alquilada | | Amortización del inmueble | Sí | 3% del valor de construcción (no del terreno) | | Amortización de muebles | Sí | Si están incluidos en el alquiler | | Tasas de basuras y otros impuestos | Sí | Tasas municipales que pague el propietario | | Gestoría o administración | Sí | Honorarios del administrador de la finca | | Luz, agua, gas | Sí | Si los paga el propietario (incluidos en la renta) | | Derramas de la comunidad | Sí | Obras necesarias o de conservación |
No son deducibles: el IVA soportado (si eres propietario persona física no empresario), las sanciones, las mejoras que aumenten el valor del inmueble (se amortizan, no se deducen).
Imputación de rentas inmobiliarias
Si tienes una vivienda desocupada (vacía) que no está alquilada ni es tu vivienda habitual, debes imputar una renta ficticia en el IRPF:
| Valor catastral revisado | Imputación | |---|---| | Valor catastral revisado en los últimos 10 años | 1,1% del valor catastral | | Valor catastral NO revisado o anterior a 10 años | 2% del valor catastral |
Ejemplo: si tu segunda vivienda tiene un valor catastral de 80.000 € (revisado en 2020), imputas: 80.000 € x 1,1% = 880 € como ingreso en la renta, sobre los que tributarás al tipo marginal.
Checklist para la declaración
- Reúne los recibos de alquiler del año fiscal completo (12 mensualidades).
- Para propietarios: prepara facturas de comunidad, IBI, seguro y reparaciones.
- Comprueba si tu comunidad tiene deducción autonómica adicional.
- Si alquilas, verifica el contrato está registrado y la fianza depositada.
- Para propietarios: asegúrate de aplicar la reducción del 60% por vivienda habitual.
- Si tienes la vivienda vacía, calcula la imputación de renta correspondiente.
- Declara solo el alquiler efectivamente cobrado (no el impagado).
Preguntas frecuentes
¿Puedo deducirme el alquiler si mis padres me pagan parte?
Sí, puedes deducirte las cantidades que efectivamente tú pagues. Si tus padres te pagan una parte, ellos no pueden deducírsela (no son titulares del contrato) y tú puedes deducir solo lo que pagues de tu bolsillo.
¿La reducción del 60% se aplica a locales comerciales?
No. La reducción del 60% es solo para arrendamiento de vivienda habitual. Para locales, garajes y oficinas no hay reducción (0%).
¿El propietario puede deducir los gastos de comunidad aunque los pague el inquilino?
Si el inquilino paga la comunidad (además de la renta), el propietario no puede deducirlos porque no los soporta. El propietario deduce solo los gastos que efectivamente paga.
¿Tengo que declarar si solo alquilo una habitación?
Sí. El alquiler de habitaciones también es rendimiento del capital inmobiliario. Si alquilas habitaciones en tu vivienda habitual, los ingresos tributan igual, pero puedes deducir gastos proporcionales a la superficie alquilada.
¿Puedo deducir el alquiler si el contrato no está registrado?
En la práctica, Hacienda puede exigir que el contrato esté registrado y la fianza depositada para admitir la deducción. Algunas comunidades autónomas lo exigen expresamente. Registrar el contrato es siempre recomendable.
¿Si el inquilino no paga, tengo que declarar igual?
No. Si el inquilino no paga, no has recibido el ingreso y no debes declararlo. Eso sí, debes poder acreditar el impago (burofax, demanda judicial). En el IRPF se declara la renta efectivamente cobrada.
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Fuentes y referencias
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