ITP o IVA al comprar vivienda
Antes de avanzar
La primera pregunta fiscal al comprar una vivienda es si pagas ITP o IVA. No es una elección: depende de si la vivienda es nueva o usada, y de si el vendedor es un particular o un promotor profesional.
Respuesta directa: si compras una vivienda de segunda mano a un particular, pagas ITP. Si compras obra nueva a un promotor, pagas IVA + AJD. Cada comunidad autónoma fija sus propios porcentajes de ITP y bonificaciones.
ITP vs IVA: cuándo se paga cada uno
Respuesta directa
La regla general es:
- Vivienda usada (segunda o posterior transmisión): tributa por ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Lo paga el comprador. Tipo general: entre el 6% y el 10% según la comunidad autónoma.
- Vivienda nueva (primera transmisión del promotor): tributa por IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) al 10% + AJD (Actos Jurídicos Documentados) entre el 0,5% y el 1,5% según la comunidad.
- Vivienda de Protección Oficial (VPO): IVA reducido al 4% en primera transmisión, más AJD correspondiente.
- Garaje y anejos: si se transmiten junto a la vivienda, siguen el mismo régimen. Si se compran por separado, IVA al 21% (nuevo) o ITP (usado).
El ITP se liquida en la comunidad autónoma donde está la vivienda, no donde resides. El plazo general es de 30 días hábiles desde la fecha de la escritura.
Tabla comparativa rápida
| Concepto | Vivienda usada | Vivienda nueva | VPO nueva | |---|---|---|---| | Impuesto principal | ITP 6-10% | IVA 10% | IVA 4% | | Segundo impuesto | No aplica | AJD 0,5-1,5% | AJD 0,5-1,5% | | Quién liquida | Comunidad autónoma | Agencia Tributaria estatal + CCAA | Agencia Tributaria estatal + CCAA | | Plazo liquidación | 30 días hábiles | Declaración trimestral del promotor | Declaración trimestral del promotor | | Base imponible | Valor mayor (precio o valor de referencia) | Precio de compraventa | Precio de compraventa |
Porcentajes de ITP por comunidad autónoma (2026)
| Comunidad Autónoma | Tipo general ITP | Bonificaciones destacadas | |---|---|---| | Andalucía | 7% | 3,5% para menores de 35 años (vivienda habitual hasta 150.000 €) | | Aragón | 7% | Tipos reducidos para jóvenes y familias numerosas | | Asturias | 8% | Reducción para jóvenes y discapacitados | | Islas Baleares | 8% | Reducciones para jóvenes, familias numerosas y vivienda habitual | | Canarias | 6,5% | Tipos reducidos para vivienda habitual | | Cantabria | 8% | Reducción para jóvenes menores de 35 años | | Castilla-La Mancha | 7% | Reducciones para jóvenes y familias numerosas | | Castilla y León | 8% | 4% para jóvenes hasta 36 años (vivienda habitual hasta 200.000 €) | | Cataluña | 10% | Tipos reducidos para jóvenes (hasta 64.000 € de base) | | Comunidad Valenciana | 10% | 8% para menores de 35 años (vivienda habitual hasta 180.000 €) | | Extremadura | 8% | Reducciones para jóvenes, familias numerosas y discapacitados | | Galicia | 8% | 4% para menores de 36 años (vivienda habitual hasta 200.000 €) | | La Rioja | 7% | Reducciones para jóvenes y familias numerosas | | Comunidad de Madrid | 6% | 3,5% para menores de 35 años (vivienda habitual hasta 195.000 €) | | Región de Murcia | 8% | Reducciones para jóvenes, familias numerosas y discapacitados | | Navarra | 7% | Tipo general foral. Bonificaciones por vivienda habitual | | País Vasco | 4-7% | Tipo variable por territorio histórico (Álava, Vizcaya, Guipúzcoa) | | Ceuta | 6% | Bonificaciones específicas | | Melilla | 6% | Bonificaciones específicas |
> Los porcentajes pueden variar por decreto autonómico. Consulta el boletín oficial de tu comunidad para confirmar el tipo vigente antes de firmar.
Porcentajes de AJD por comunidad autónoma
El AJD se aplica sobre la escritura de compraventa si hay hipoteca o si el comprador opta por la modalidad de cuota fija. Los tipos más comunes son:
| Comunidad | Tipo AJD | |---|---| | Madrid | 0,75% | | Cataluña | 1,5% | | Comunidad Valenciana | 1,5% | | Andalucía | 1,2% | | Galicia | 1% | | Castilla-La Mancha | 1% | | Castilla y León | 1% | | Aragón | 1,5% | | Resto | 0,5-1,5% |
Ejemplos de cálculo con cifras reales
Ejemplo 1: Vivienda usada en Madrid
- Precio: 200.000 €
- ITP Madrid: 6% = 12.000 €
- Si el comprador es menor de 35 años y es su vivienda habitual: ITP reducido al 3,5% = 7.000 €
- Ahorro: 5.000 €
- Total impuesto: 12.000 € (o 7.000 € con bonificación)
Ejemplo 2: Vivienda usada en Cataluña
- Precio: 200.000 €
- ITP Cataluña: 10% = 20.000 €
- Con bonificación para jóvenes (primeros 64.000 € al tipo reducido): puede bajar a ~15.000 €
- Total impuesto: ~20.000 € (o ~15.000 € con bonificación)
Ejemplo 3: Vivienda nueva en Madrid
- Precio: 250.000 €
- IVA 10%: 25.000 €
- AJD Madrid 0,75%: 1.875 €
- Total impuestos: 26.875 €
Ejemplo 4: Vivienda nueva en Cataluña
- Precio: 250.000 €
- IVA 10%: 25.000 €
- AJD Cataluña 1,5%: 3.750 €
- Total impuestos: 28.750 €
Deducciones y bonificaciones disponibles
Cada comunidad autónoma ofrece bonificaciones en ITP para los siguientes casos:
- Menores de 35 años: tipo reducido en casi todas las comunidades (entre 3,5% y 8%).
- Familia numerosa: bonificaciones adicionales (reducción del 50-100% del tipo).
- Discapacidad: reducciones en varias comunidades para personas con discapacidad igual o superior al 33-65%.
- Vivienda habitual: requisito casi universal para acceder al tipo reducido.
- Víctimas de violencia de género: exenciones o bonificaciones en algunas comunidades.
- Adquisición por jóvenes agricultores o profesionales: bonificaciones específicas.
En IRPF también puedes deducir: - Inversión en vivienda habitual (régimen transitorio si compraste antes de 2013). - Cuentas ahorro-vivienda (régimen transitorio). - Deducciones autonómicas por compra de vivienda habitual en varias comunidades.
Cómo calcular lo que pagarás paso a paso
1. Identifica el tipo de vivienda: nueva (promotor) o usada (particular). 2. Localiza la comunidad autónoma: busca el tipo de ITP o AJD vigente en su boletín oficial. 3. Comprueba tu perfil: edad, familia numerosa, discapacidad, vivienda habitual. 4. Calcula el valor fiscal: el ITP se aplica sobre el mayor entre el precio de compra y el valor de referencia de Catastro. El IVA se aplica sobre el precio de compraventa. 5. Suma el impuesto principal + AJD (si aplica): esa es tu cifra de impuestos mínima. 6. Aplica bonificaciones: resta los descuentos autonómicos si cumples requisitos. 7. Añade gastos de notaría, registro y gestoría: entre 1.000 y 3.000 € adicionales aproximadamente.
Errores frecuentes al calcular ITP o IVA
- Usar un porcentaje genérico sin verificar la comunidad: el ITP de Madrid (6%) no sirve para Cataluña (10%).
- Confundir ITP con IVA en vivienda nueva: algunas webs usan ITP como término genérico para cualquier impuesto de compra. No es correcto.
- No comprobar el valor de referencia: Hacienda puede liquidar el ITP sobre el valor catastral de referencia si es mayor que el precio.
- Olvidar el AJD en obra nueva: mucha gente calcula solo el IVA al 10% y se olvida del AJD (0,5-1,5% adicional).
- Pensar que las bonificaciones se aplican automáticamente: hay que solicitarlas expresamente en la autoliquidación y cumplir los requisitos documentados.
Preguntas frecuentes
Filtros rápidos
- Vivienda usada = ITP. Vivienda nueva = IVA + AJD.
- El ITP varía entre el 6% y el 10% según la comunidad autónoma.
- Las bonificaciones por edad, familia numerosa o discapacidad pueden reducir el ITP a la mitad.
- No olvides el AJD en obra nueva: suma 0,5-1,5% adicional al IVA del 10%.
Checklist antes de comprar
- Confirma si la vivienda es primera transmisión (promotor) o segunda o posterior (particular).
- Localiza el tipo de ITP o AJD vigente en la comunidad autónoma de la vivienda.
- Comprueba si cumples requisitos para bonificaciones (edad, familia numerosa, discapacidad).
- Solicita el valor de referencia catastral para saber sobre qué base se liquidará el impuesto.
- Separa el presupuesto: impuesto principal + AJD + notaría + registro + gestoría.
Preguntas frecuentes
¿ITP e IVA pueden pagarse en la misma compra?
No para la misma vivienda. Cada transmisión tributa por uno u otro según corresponda. Lo que sí puede ocurrir es que compres una plaza de garaje separada que tribute distinto a la vivienda.
¿Cómo sé si mi comunidad tiene bonificación para jóvenes?
Revisa el boletín oficial de tu comunidad autónoma o consulta en la oficina tributaria autonómica. La mayoría publica un cuadro resumen de tipos reducidos y requisitos.
¿El IVA del 10% se aplica a toda la vivienda nueva?
Sí, es el tipo general para viviendas nuevas. Excepto VPO (4%) y anejos como garajes si se compran por separado (21%).
¿Esta guía sustituye el asesoramiento fiscal?
No. Es información editorial para orientarte antes de comprar. Cada caso puede tener particularidades que requieren consulta con un asesor fiscal o gestor especializado.
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