plusvalía municipal
Antes de avanzar
La plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU) es un impuesto que se paga al ayuntamiento por la revalorización del suelo desde que se compró hasta que se vende.
Respuesta directa: el vendedor paga la plusvalía municipal, salvo que el contrato acuerde otra cosa. Se liquida en el ayuntamiento donde está la vivienda en un plazo de 30 días hábiles desde la venta. Desde el RDL 26/2021 puedes elegir entre el método objetivo y el método real.
Quién paga la plusvalía municipal
Respuesta directa
El vendedor es el sujeto pasivo del impuesto. Es quien ha experimentado el incremento de valor del terreno y quien debe liquidar el impuesto en el ayuntamiento correspondiente.
Excepción: si en la escritura de compraventa se pacta que el comprador asume la plusvalía, así se hace. Pero por defecto, la obligación legal es del vendedor.
En el caso de herencias, los herederos deben liquidar la plusvalía por el incremento de valor generado durante la titularidad del fallecido. Hay exenciones específicas que veremos más adelante.
En donaciones, el donatario (quien recibe) suele asumir el impuesto, salvo que el donante acepte pagarlo.
Métodos de cálculo
Desde el Real Decreto-ley 26/2021, el contribuyente puede elegir entre dos métodos:
Método objetivo (coeficientes del ayuntamiento)
El ayuntamiento publica unos coeficientes máximos por año de permanencia. El cálculo es:
Plusvalía = Valor catastral del suelo x Coeficiente (según años de tenencia)
Ejemplo para una vivienda en Madrid: - Valor catastral del suelo: 60.000 € - Años de tenencia: 10 años - Coeficiente Madrid 2026 para 10 años: 0,12 - Base imponible: 60.000 € x 0,12 = 7.200 € - Tipo impositivo: 30% - Cuota: 7.200 € x 30% = 2.160 €
Método real (diferencia entre compra y venta)
Se calcula sobre el incremento real:
Plusvalía = (Precio de venta - Precio de compra) x (Valor catastral del suelo / Valor catastral total)
Ejemplo: - Precio compra: 150.000 € (año 2016) - Precio venta: 200.000 € (año 2026) - Incremento total: 50.000 € - Valor catastral del suelo: 60.000 € - Valor catastral total: 80.000 € - Proporción del suelo: 60.000/80.000 = 75% - Incremento real del suelo: 50.000 € x 75% = 37.500 € - Cuota: 37.500 € x 30% = 11.250 €
En este caso, el método objetivo (2.160 €) es más favorable que el real (11.250 €). El contribuyente puede elegir el que más le convenga.
Tabla de coeficientes máximos (RDL 26/2021)
| Años de tenencia | Coeficiente máximo | |---|---| | Hasta 1 año | 0,15 | | 2 años | 0,12 | | 3 años | 0,10 | | 4 años | 0,09 | | 5 años | 0,08 | | 6 años | 0,08 | | 7 años | 0,08 | | 8 años | 0,08 | | 9 años | 0,08 | | 10 años | 0,08 | | 11 años | 0,08 | | 12 años | 0,08 | | 13 años | 0,07 | | 14 años | 0,07 | | 15 años | 0,07 | | 16 años | 0,07 | | 17 años | 0,06 | | 18 años | 0,06 | | 19 años | 0,06 | | 20 años o más | 0,05 |
Cada ayuntamiento puede aplicar coeficientes inferiores a estos máximos. Consulta la ordenanza fiscal de tu municipio.
Exenciones
Plusvalía por herencia
Desde 2021, las transmisiones por herencia de la vivienda habitual del fallecido están exentas de plusvalía municipal, siempre que los herederos sean el cónyuge, descendientes o ascendientes (parentesco en línea recta).
Para otras viviendas heredadas (segundas residencias, inmuebles alquilados), sí se debe pagar la plusvalía, salvo que los herederos acrediten que no hubo incremento de valor real.
Plusvalía inferior a cero (minusvalía)
Si vendes la vivienda por menos de lo que te costó, no hay incremento de valor que liquidar. Para acogerte a esta exención debes: 1. Presentar autoliquidación declarando la minusvalía 2. Aportar las escrituras de compra y venta que acrediten la pérdida 3. Esperar la respuesta del ayuntamiento (puede comprobarlo)
Si el ayuntamiento rechaza la minusvalía, puedes recurrir en vía administrativa primero y contencioso-administrativa después.
Bonificaciones por comunidad autónoma
Algunas comunidades autónomas y ayuntamientos ofrecen bonificaciones:
| Comunidad / Ayuntamiento | Bonificación | Requisitos | |---|---|---| | Madrid capital | Hasta 50% | Transmisiones de vivienda habitual por mayores de 65 años | | Barcelona | Hasta 50% | Vivienda habitual, familias numerosas | | Andalucía | Variable | Depende del municipio. Algunos bonifican transmisiones de vivienda habitual | | Valencia | Hasta 50% | Vivienda habitual por jóvenes menores de 35 años | | Bilbao | Hasta 40% | Transmisiones de vivienda habitual | | Zaragoza | Hasta 50% | Depende de renta y tipo de transmisión |
Consulta la ordenanza fiscal de tu ayuntamiento antes de liquidar.
Plazos de liquidación
- Venta: 30 días hábiles desde la fecha de la escritura pública
- Herencia: 6 meses desde el fallecimiento (prorrogables 1 año más)
- Donación: 30 días hábiles desde la escritura
La liquidación se presenta en el ayuntamiento donde está el inmueble, mediante el modelo correspondiente (cada ayuntamiento tiene su propio sistema).
Checklist antes de liquidar la plusvalía
- Consigue el valor catastral del suelo (aparece en el recibo del IBI).
- Calcula los años de tenencia exactos (desde la compra hasta la venta).
- Compara el método objetivo vs real: ¿cuál te sale más a cuenta?
- Comprueba si tu ayuntamiento tiene coeficientes reducidos o bonificaciones.
- Si vendes con pérdidas, prepara las escrituras de compra y venta para acreditar la minusvalía.
- Revisa si la transmisión está exenta (herencia de vivienda habitual).
- Presenta la autoliquidación dentro del plazo de 30 días hábiles.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga la plusvalía municipal, el comprador o el vendedor?
El vendedor es el obligado al pago, salvo que en el contrato de compraventa se pacte otra cosa. Es el sujeto pasivo del impuesto porque es quien experimenta el incremento de valor.
¿Se puede evitar pagar la plusvalía si se vende con pérdidas?
Sí. Si acreditas que no hubo incremento de valor real (minusvalía), no hay base imponible y no se paga. Debes presentar la autoliquidación con la documentación que demuestre la pérdida.
¿Los herederos pagan plusvalía por la vivienda que heredan?
Depende. Si es la vivienda habitual del fallecido, están exentos (desde 2021). Si es una segunda residencia o vivienda alquilada, deben liquidar la plusvalía generada durante la titularidad del fallecido.
¿Qué pasa si no pago la plusvalía municipal a tiempo?
El ayuntamiento aplicará recargos por declaración extemporánea e intereses de demora. Si la deuda se alarga, puede derivar en un procedimiento de apremio con embargo de cuentas o bienes.
¿El método objetivo siempre sale más barato que el real?
No necesariamente. Si la vivienda se ha revalorizado mucho (ej. centros urbanos), el método objetivo suele ser más barato porque aplica coeficientes reducidos. Pero si la revalorización ha sido moderada, el método real puede ser más favorable. Calcula ambos.
¿Cómo sé los coeficientes de mi ayuntamiento?
Consulta la ordenanza fiscal del IIVTNU en la web de tu ayuntamiento o solicítala en el departamento de gestión tributaria municipal. También puedes pedir un certificado de coeficientes.
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Fuentes y referencias
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