Mantenimiento de edificios municipales
Planificación del mantenimiento
El mantenimiento de los inmuebles es un importante factor de coste que garantiza la durabilidad de un edificio y su disponibilidad. A menudo se echa en falta una valoración de las medidas de mantenimiento regular. En el artículo se elaboran las tareas generales del mantenimiento y los principios de las estrategias de mantenimiento desde el punto de vista de la gestión de instalaciones. Mediante un estudio de caso de edificios municipales se muestran los planteamientos del mantenimiento profesional. La solución introducida ha conducido a una reducción de los costes necesarios y también a la conservación o mejora de la funcionalidad. Ha hecho posible una gran seguridad de costes y una planificación a medio y largo plazo de los gastos.
Reichelt, B. (2006). Estrategia de mantenimiento de edificios municipales desde el punto de vista del facility management. Desarrollo Tecnológico y Económico de la Economía, 12(3), 236-245. https://doi.org/10.3846/13928619.2006.9637747
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¿Qué es el mantenimiento de un edificio?
El mantenimiento del edificio incluye la limpieza de las zonas comunes, la retirada periódica de la basura y la reparación de los objetos rotos. Puede implicar la inspección, reparación y mantenimiento de sistemas eléctricos, sistemas de calefacción y aire acondicionado y otros servicios públicos.
¿Cuántos tipos de mantenimiento hay en un edificio?
Los 6 tipos diferentes son: mantenimiento predeterminado, mantenimiento preventivo, mantenimiento correctivo, mantenimiento basado en la condición, mantenimiento predictivo y mantenimiento reactivo.
¿Por qué es importante el mantenimiento de un edificio?
Un mantenimiento regular no sólo es bueno para el edificio, sino que también puede contribuir a garantizar la salud y la seguridad de su familia, empleados, clientes, mascotas y demás. Inspeccionar el interior y el exterior en busca de grietas, fugas y otros daños puede ayudarle a mantener a todo el mundo cómodo y evitar que la gente enferme o se lesione.
Tipos de mantenimiento
Los servicios de mantenimiento de los edificios gubernamentales son gestionados por la división de Servicios de Mantenimiento del Departamento de Finanzas. Los servicios de mantenimiento son contratados por el Departamento de Finanzas a través de marcos que combinan recursos públicos y privados en todo el Estado.
El programa se asigna a un organizador de servicios externo o interno. Los organizadores de servicios determinan el alcance de los proyectos, contratan la mano de obra y gestionan la ejecución. Informan periódicamente a los organismos para que los programas se ejecuten a tiempo y dentro del presupuesto.
Las agencias deben disponer de un Plan Estratégico de Activos. Debe incluir un Plan de Mantenimiento, que ayude a conseguir financiación suficiente. Las agencias pueden desarrollar sus Planes de Mantenimiento con la ayuda del Departamento de Finanzas.
Las agencias deben llevar un Libro de Registro de Mantenimiento de Edificios para cada instalación. Deben seguir el Manual de Minimización del Mantenimiento para reducir los requisitos de mantenimiento de los edificios y promover el diseño sostenible de los mismos.
Se lleva a cabo a través de funcionarios de proyectos especializados y acuerdos de contratación establecidos: el Panel de Mantenimiento de Bajo Valor (LVMP) en el área metropolitana y la Alianza de Servicios 2012 (SA12) en las regiones.
Niveles de mantenimiento
Existen seis tipos generales de estrategias de mantenimiento que utilizan las empresas. Son una gama de metodologías proactivas y reactivas. Dependiendo de cómo configure su estructura empresarial, el mantenimiento puede resultar costoso o asequible, crear problemas o resolverlos. Parte de la importancia del programa de mantenimiento adecuado radica en la forma de gestionarlos, el impacto en los clientes y el coste total en función del rendimiento de la inversión.
Por ejemplo, las inspecciones de mantenimiento pueden cambiar en función de la antigüedad del equipo. Cuando es nuevo, el procedimiento puede ser más un estilo de mantenimiento predeterminado, pero a medida que envejece, inspecciones más frecuentes, tanto físicas como a través de datos, pueden evitar que problemas de rendimiento más leves se conviertan en reparaciones extensas y más costosas.
Un ejemplo excelente de mantenimiento preventivo es la limpieza estacional de una unidad de calefacción, ventilación y aire acondicionado. En primavera, se programa el mantenimiento para garantizar que no haya arenilla ni arena dentro de la carcasa o que las hojas no bloqueen la entrada de aire en otoño. No hay ningún problema específico, pero sabemos que las hojas pueden acumularse y causar problemas más adelante en el otoño. Eliminar la arenilla o las hojas ahora evita una dificultad posterior, como un rendimiento deficiente, un mayor consumo de energía, etc.
Mantenimiento de edificios
Cuando se trata de la reparación y el mantenimiento de inmuebles, muchos gestores de instalaciones reaccionan ante los problemas en lugar de ser proactivos. Y la razón no es descabellada: con toda la presión para ahorrar dinero en la medida de lo posible, el mantenimiento y la reparación de edificios pueden abandonarse a menudo por preocupaciones más inmediatas. Esperar a que algo se estropee para arreglarlo puede ser más barato a corto plazo, pero puede dar lugar a costosas sorpresas en el futuro.
Puede evitar sorpresas o problemas repentinos en el edificio con un mantenimiento periódico programado del edificio y la propiedad. Esto es lo que puede proporcionar un mantenimiento rutinario adaptado a su edificio por una empresa como Robert Haines Co:
Los edificios y propiedades mal mantenidos no son adecuados ni para los negocios ni para el medio ambiente. Si el calor está encontrando una manera de escapar o está dejando entrar aire frío o agua, estos son problemas que deben ser arreglados. Para compensar estos problemas del edificio y hacerlo más confortable, consumirá más energía y probablemente aumentará su huella de carbono.
Puede evitar sorpresas desagradables e inesperadas con un programa de mantenimiento regular. Las inspecciones, pruebas y limpiezas periódicas permiten a los profesionales asegurarse de que todo está bien, pueden mejorar la durabilidad de su edificio y hacer que siga rindiendo al máximo. Podrá detectar los problemas antes de que sean mayores o inmanejables y evitar invertir en reparaciones importantes que pueden interrumpir su trabajo o su comodidad.
