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Es bien sabido que cada año se pierden miles de millones de dólares debido a los tiempos de inactividad no programados y a la mala calidad de los activos. En una batalla interminable para combatir esta estadística, las organizaciones aplican uno de los diversos tipos de mantenimiento, a menudo combinando dos o más. Las definiciones de los tipos de mantenimiento varían según el sector, lo que puede hacer bastante confusa la diferenciación de aspectos como el mantenimiento preventivo y el predictivo, entre otros.

La mayoría de los tipos de mantenimiento se dividen en dos categorías principales: preventivo y correctivo. El mantenimiento preventivo es cuando se inician proactivamente tareas y planes de mantenimiento para evitar que se produzcan fallos. Además de prevenir los fallos, el mantenimiento preventivo puede tener como objetivo minimizar las consecuencias del fallo o determinar el riesgo de que éste se produzca.

El mantenimiento correctivo tiene lugar después de que se haya producido el fallo. En este punto, su equipo está básicamente devolviendo el activo a su estado de funcionamiento. Para aclarar, el mantenimiento correctivo puede ser deliberado en forma de una estrategia de mantenimiento hasta el fallo, que se discutirá más adelante.

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Las empresas (tanto las PYME como los grandes grupos) saben que su productividad depende en parte de sus procesos de mantenimiento industrial. De hecho, cinco tipos de mantenimiento son recurrentes en la industria: correctivo, preventivo, basado en la condición, predictivo y predeterminado.

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Estos conceptos no siempre son fáciles de entender o no son bien conocidos, por eso hay que aclararlos. Cada empresa tiene unas necesidades muy precisas y, por tanto, tiene que aplicar un tipo de mantenimiento específico. Para ayudarle a tomar la decisión correcta y a desplegar la estrategia perfecta gracias a una GMAO de última generación, queremos explicarle cuáles son exactamente los diferentes tipos de mantenimiento industrial enumerados anteriormente y quizás arrojar luz sobre estas cuestiones.

Muchas industrias pueden confirmar cómo los costes de mantenimiento representan una parte elevada de los costes de explotación. Las cifras varían evidentemente de una empresa a otra, pero a veces pueden representar hasta el 50% de los costes globales de producción, sin tener en cuenta los tiempos de inactividad previstos o imprevistos, la gestión de las existencias y de las herramientas, las compras… Son otros tantos imprevistos que pueden generar costes adicionales que una empresa a menudo tiene dificultades para estimar, pero que sin embargo están estrechamente relacionados con la actividad de los equipos de mantenimiento. Ni que decir tiene que la rentabilidad y la productividad de una organización dependen en parte de los procesos de mantenimiento implantados; por tanto, las plantas deben adoptar una estrategia bien pensada y optimizada para que todos los equipos funcionen de la manera más fiable posible.

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Señala que la creciente presión para prolongar la vida útil de un edificio sin comprometer los objetivos de mantenimiento ha hecho que aumente el interés por los métodos de gestión integrada del mantenimiento. Como alternativa a las estrategias de mantenimiento basadas en el presupuesto, desarrolla un nuevo enfoque para la selección de una estrategia de mantenimiento adecuada que se basa en la determinación de las consecuencias de los fallos de cada elemento del edificio y en la determinación de una estrategia adecuada para cada uno de ellos. Analiza las ventajas y desventajas relativas de las estrategias correctivas, preventivas y basadas en la condición. Defiende un enfoque novedoso y sistemático para la gestión del mantenimiento de los edificios. Sugiere que este método ayudará a los ingenieros y gestores de mantenimiento a reducir el coste del mismo, preservando al mismo tiempo la seguridad, la salud y la satisfacción del usuario.

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Horner, R.M.W., El-Haram, M.A. y Munns, A.K. (1997), “Building maintenance strategy: a new management approach”, Journal of Quality in Maintenance Engineering, Vol. 3 No. 4, pp. 273-280. https://doi.org/10.1108/13552519710176881

Mantenimiento planificado

El mantenimiento de edificios se refiere a las actividades realizadas para conservar y restaurar la funcionalidad de los inmuebles residenciales y comerciales. Incluye tareas como la limpieza, la jardinería y el mantenimiento de los sistemas eléctricos. Su objetivo es preservar un entorno seguro, funcional y confortable para los inquilinos en todo momento.

Los ocupantes de los edificios esperan que los propietarios y gestores les proporcionen un entorno de vida y trabajo confortable. Sin embargo, la mayoría de las personas no piensan en el trabajo que se realiza entre bastidores para cumplir estas expectativas.

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Los equipos de mantenimiento inspeccionan, reparan y sustituyen rutinariamente las piezas de los equipos que mantienen los activos en funcionamiento. En un día cualquiera, los trabajadores pueden quitar la nieve de los pasillos, cambiar los filtros de los sistemas de calefacción y aire acondicionado y realizar actividades de mantenimiento preventivo (PM) para garantizar la continuidad de las operaciones.

“La calidad de su empresa depende en gran medida de la calidad de su esfuerzo de mantenimiento: Si no puede satisfacer a un cliente y a sus inquilinos con reparaciones eficaces, perderá su negocio. En otras palabras, una empresa de gestión inmobiliaria es tan buena como su equipo de mantenimiento”.

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